LOCATION :

                                Durée de location

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit louer le bien non meublé de manière continue, pendant une période de 6,9 ou 12 ans. L’engagement de location se fait lors de la première déclaration

Article 199 Novovicies du Code Général des Impôts :
« Les contribuables domiciliés en France, au sens de l’article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans »

                               Délai de première mise en location et suivantes

Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Egalement, le délai de location entre 2 locataires (vacance locative) ne doit pas dépasser 12 mois consécutifs.

                              Destination de la location

La location doit être destinée à la résidence principale du locataire.

                              Plafonds de loyers

Le loyer mensuel par m², hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement.
Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Localisation du logement	Plafonds mensuels de loyer au m²**
Zone A Bis	17.17 €
Zone A	12.75 €
Zone B1	10.28 €
Zone B2 (sur agrément)	8.93 €

**Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
De plus, les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur.
Ces plafonds permettent au logement d’être loué à un prix inférieur d’environ 20% au marché du secteur concerné (et donc une meilleure assurance pour la recherche de locataire).

Attention : Afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyers peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région.
Ces plafonds de loyers modulés localement répondent aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyers nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyers au 1er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l’IRL du 2ème trimestre).
Ils s’appliquent aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou dont la demande de permis de construire est déposée à compter de la date d’entrée en vigueur de l’arrêté.

 

   LOCATAIRES

Le locataire peut être un ascendant ou descendant mais ne doit pas être membre du foyer fiscal de l’investisseur.
Il doit respecter les plafonds de ressources, fixés par décret, et qui sont révisés chaque année, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.

                             Plafonds de ressources

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).
Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.

Plafonds annuels de ressources -Bail conclu en 2019 (revenu fiscal de référence de 2017) Métropole :

Composition du foyer du locataire	Zone A Bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
Personne seule	38 236 €	38 236 €	31 165 €	28 049 €
Couple	57 146 €	57 146 €	41 618 €	37 456 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge	74 912 €	68 693 €	50 049 €	45 044 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	89 439 €	82 282 €	60 420 €	54 379 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	106 415 €	97 407 €	71 078 €	63 970 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	119 745 €	109 613 €	80 103 €	72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+13 341 €	+12 213 €	+8 936 €	+8 041 €

 

  DÉCLARATION :

Pour bénéficier de l’abattement fiscal du dispositif Pinel, il est obligatoire de déclarer l’opération dans le cadre de la déclaration de revenus. La déclaration doit être effectuée l’année suivant la livraison du bien immobilier (c’est-à-dire l’année suivant la date d’achèvement des travaux en cas d’achat en VEFA ou en cas de remise à neuf d’un logement ancien)

La déclaration se fait en 4 étapes :

                    1/Engagement de location

Spécifier les caractéristiques du bien et la durée de l’engagement sur l’imprimé n°2044 EB (statut du bailleur privé, engagement de location). Ce formulaire est à remplir lors de la 1^ère déclaration.

                   2/Déclaration revenus fonciers

Comme tous logements locatifs, une déclaration de revenus fonciers est à établir sur le formulaire n°2044 ou 2044 SPE (si vous avez des logements avec amortissement comme les anciennes lois De Robien ou Besson).
Elle consiste à déclarer les loyers bruts hors charges perçus et les différentes charges liées à l’investissement (taxe foncière, intérêts d’emprunts, frais de gestion, travaux, charges de copropriété, etc).
Généralement, le calcul (loyer – charges) donne un résultat négatif qui viendra en déduction de vos revenus globaux imposables.

                  3/Déclaration du résultat foncier

Le résultat foncier, qu’il soit positif ou négatif, est à reporter sur la déclaration n°2042 au .4.
Si le résultat est en déficit, il sera à déclarer en case 4BC et viendra en déduction de vos revenus globaux imposables (dans la limite de 10700 €/an). L’éventuel surplus au-dessus de 10700 € sera conservé pendant 10 ans et pourra être utilisé plus tard pour gommer d’éventuels revenus fonciers.
Si le bilan foncier est en revenus (en positif), il sera à déclarer en 4 BA et viendra se greffer à vos revenus globaux imposables.

                 4/Calcul de la réduction d’impôt

Il n’y a pas de formulaire spécifique pour le calcul de la réduction d’impôt fixe annuelle mais elle se déclare sur la déclaration des revenus n°2042 complémentaire au .7 (Réductions et crédit d’impôts).
Lors de la 1^ère année, il suffit juste de déclarer le prix total d’acquisition (toutes charges comprises).
Les années suivantes, vous devrez reporter le montant annuel de la réduction d’impôt et que vous retrouverez sur l’avis d’imposition de l’année précédente.

Attention : la ligne sur la déclaration n°2042C est différente selon l’année d’acquisition, la date d’achèvement et la durée d’engagement de location. Il faut donc veiller à bien identifier la bonne case.